Le dispositif BACS répond à une logique différente du décret Éco Énergie Tertiaire, même si les deux instruments sont complémentaires. Éco Énergie Tertiaire fixe une trajectoire de performance énergétique ; BACS impose des moyens de pilotage permettant de suivre et d'optimiser le fonctionnement des équipements techniques.
Pour les systèmes de chauffage ou de climatisation de puissance supérieure à 290 kW dans des bâtiments relevant du dispositif, une première échéance est déjà intervenue au 1er janvier 2025. L'extension aux équipements de 70 à 290 kW élargit considérablement le nombre de bâtiments susceptibles d'être concernés à compter de 2027.
Pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 8 avril 2024 et qui relèvent de cette tranche de puissance, le site officiel Entreprendre.Service-Public précise que le système d'automatisation doit être relié au système de chauffage ou de climatisation lors de son renouvellement et, au plus tard, au 1er janvier 2027, ainsi qu'aux autres systèmes techniques pour lesquels cette connexion est économiquement réalisable dans le cadre défini par les textes.
Une exemption est envisageable lorsqu'une étude établit que l'installation n'est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à dix ans, déduction faite des aides publiques. Il ne s'agit donc pas d'une exemption déclarative fondée sur une simple appréciation du coût : le propriétaire doit disposer d'une étude permettant de justifier la condition économique.
Un BACS conforme ne doit pas être confondu avec la simple présence d'un automate ou d'un thermostat centralisé. Le système doit remplir les fonctions réglementaires de suivi, d'enregistrement, d'analyse et d'ajustement des consommations, détecter les pertes d'efficacité et permettre la communication avec les systèmes techniques concernés dans les conditions prévues par le cadre réglementaire. La conformité doit donc être appréciée fonctionnellement et non d'après la dénomination commerciale du logiciel.
Le texte comporte également une dimension organisationnelle souvent négligée. Le propriétaire doit veiller à ce que l'exploitant du système soit formé à son fonctionnement, en particulier à son paramétrage. L'achat d'une GTB sans organisation de son exploitation ne répond donc pas pleinement à la logique réglementaire.
L'échéance est particulièrement importante pour les patrimoines multisites : commerces, bureaux, établissements de santé, enseignement, hôtels, plateformes et petits sites industriels dotés d'une activité tertiaire. La puissance doit être recherchée dans les dossiers techniques et non estimée à partir de la surface du bâtiment.
Le croisement avec Éco Énergie Tertiaire apporte un intérêt supplémentaire. Un système BACS correctement paramétré peut fournir les données nécessaires au suivi des usages, détecter les consommations hors occupation et permettre de piloter plus finement la trajectoire déclarée sur OPERAT. L'ADEME utilise précisément OPERAT pour suivre la réduction des consommations du parc tertiaire.
Recommandations pratiques. Une campagne BACS devrait commencer par une cartographie de tous les bâtiments : activité, date du permis, type de chauffage et climatisation, puissance nominale utile, présence d'une GTB, version du logiciel et systèmes déjà connectés.
Les sites compris entre 70 et 290 kW sans dispositif conforme doivent être classés par urgence technique. Pour ceux que l'entreprise envisage d'exempter, l'étude de retour sur investissement doit être commandée suffisamment tôt pour être disponible avant l'échéance et doit tenir compte des aides publiques selon la méthode réglementaire.
Les contrats de maintenance doivent être revus. Il convient notamment de déterminer qui assure le paramétrage, qui analyse les dérives, comment sont conservées les données et sous quel délai une anomalie est traitée. Dans un contrat de bail, il faut aussi vérifier la répartition des obligations entre propriétaire et exploitant.
Enfin, il est déconseillé d'attendre décembre 2026 : étude, consultation des intégrateurs, travaux, connexion des équipements et formation de l'exploitant nécessitent plusieurs étapes. Juridiquement, l'échéance du 1er janvier 2027 doit être traitée comme une échéance projet de l'été et de l'automne 2026.